Để giúp người dân nắm rõ thủ tục thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Ví dụ như điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, quy định về những trường hợp hạn chế và cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp,… Chúng tôi tổng hợp các thông tin dưới đây để làm rõ những vấn để trên.
1. Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào?
Dựa vào mục đích sử dụng, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp gồm những loại đất cụ thể như sau (Theo khoản 1 – khoản 2 Điều 10 Luật Đất Đai 2013):
a. Nhóm đất nông nghiệp:
- Đất trồng cây hằng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất làm muối.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất nông nghiệp khác gồm đất được dùng để xây dựng nhà kính, các loại nhà khác sử dụng cho mục đích trồng trọt, kể cả những hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại để chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm và các loại động vật khác theo quy định của pháp luật; đất chăn nuôi, trồng trọt, nuôi trồng thủy sản cho mục đích nghiên cứu và học tập; đất ươm tạo con giống, cây giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
b. Nhóm đất phi nông nghiệp:
- Đất ở: Đất ở thành thị và đất ở nông thôn.
- Đất xây dựng các cơ quan, trụ sở.
- Đất sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng,
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp như đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở y tế , giáo dục – đào tạo, khoa học – công nghệ, văn hóa – xã hội. Ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
- Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, đất thương mại – dịch vụ, khu chế xuất; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sản xuất vật liệu; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
- Đất sử dụng cho mục đích công cộng như sân bay, cảng hàng không, càng hàng không, càng đường thủy nội địa, hệ thống đường bộ, hệ thống đường sắt và các công trình giao thông khác; đất danh lam thắng cánh, đất di tích lịch sử; khu vui chơi giải khí công cộng; đất chợ; đất bưu chính viễn thông; đất dùng để xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
- Đất cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo.
- Đất làm nhà tang lễ, nhà hỏa táng, nghĩa trang, nghĩa địa.
- Đất sông, suối, ngòi, kênh, rạch,…
- Đất phi nông nghiệp khác như: đất xây dựng nhà kho và nhà chứa nông sản; phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, máy móc phục vụ cho sản xuất nông nghiệp; đất xây dựng các công trình khác không vì mục đích kinh doanh mà những công trình này không gắn liền với đất để ở.
2. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp:
Căn cứ khoản 1, khoản 3 điều 188 Luật Đất Đai 2013:
Điều kiện để người sử dụng đất được quyền tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đất không có tranh chấp.
- Có chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hiện đang trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3. Quy định về những trường hợp hạn chế, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp:
Căn cứ khoản 3, khoản 4 điều 191 Luật đất đai quy định những trường hợp không đạt điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp bao gồm:
- Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Cá nhân, hộ gia đình không được quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Căn cứ điều 130 Luật đất đai và điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ – CP. Mức quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng của mỗi cá nhân, hộ gia đình để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được thực hiện đối với hình thức chuyển nhượng như sau:
- Đất trồng cây lâu năm: Không vượt quá 100 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không vượt quá 300 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở miền núi và trung du.
- Đất trồng cây hằng năm:. Không vượt quá 30 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long; Không vượt quá 20 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:. Không vượt quá 150 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; Không vượt quá 300 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở khu vực miền núi, trung du.
4. Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
Lưu ý: Thủ tục dưới đây chỉ được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
a. Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 1 điều 6 thông tư 30/2014/TT-BTNMT các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị một bộ hồ sơ, bao gồm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận (còn được gọi là sổ đỏ)
- Đơn theo mẫu (download tại https://drive.google.com/file/d/1c75HuhECYD8e-PWAajpkQ7Wh-dv9ungb/view?usp=sharing).
b. Trình tự thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Theo quy định tại khoản 1 điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ theo yêu cầu tại phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì trong khoảng thời gian chưa đến ba ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn cho người nộp hồ sơ bổ sung để hồ sơ hoàn chỉnh.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ, xác minh đất đai thực tế, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cập nhật chỉnh lí hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
Cá nhân, hộ gia đình nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện sau khi có kết quả xử lý.
* Thời hạn thực hiện: Căn cứ khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn để tiến hành thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không vượt quá 15 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không vượt quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu,vùng xa, hải đảo và các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian nêu trên không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, nhày lễ, tết, ngày nghỉ. Trên đây là những quy định chung về chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, vì vậy nên không đưa ra mức tiền sử dụng đất phải nộp cho từng trường hợp cụ thể, từng loại đất.
Ngoài ra, chúng tôi chuyên cung cấp các loại Phân gà hữu cơ Nhật Bản. Thích hợp bón thúc và bón lót cho nhiều loại cây trồng, đem lại hiệu quả lâu dài và bền vững hơn.
